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お部屋を探しているとたまに耳にすることがある「事故物件・心理的瑕疵」について今回は解説いたします。「事故物件」という言葉の定義についてはあまり明確に知られていないことも多く、その実態について分かりやすくご説明いたします。
「事故物件」とは
まず、「事故物件」とはあくまで不動産を指して使われる用語で、一般的には人が亡くなった物件。内容としては「事件・事故・自殺・孤独死」など”を指します。
ただし、これには明確な定義があるわけではなく、「何をもって事故物件とするか」は非常に主観的な面を含みます。たとえば、病院で亡くなった場合は多くの人が気にしないかもしれませんが、部屋の中で孤独死があったと聞くと、途端に「それは事故物件では？」と感じる人も少なくはないです。そのため、どこまでが事故で事故でないか心理的に問題があるか判断されるのか。
法律や業界ガイドラインに一定の基準はあるのですが、最終的に借主や買主の「受け止め方」によって左右されるのが実情です。
「心理的瑕疵」とは
不動産における「瑕疵（かし）」とは、本来備わっているべき性質や品質を欠いていることをいいます。主に「物理的瑕疵・法令上の制限（法律的瑕疵）・環境的瑕疵・心理的瑕疵」の4つに分けられます。
- 物理的瑕疵・・・建物や土地そのものの欠陥、雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下
- 法令上の制限（法律的瑕疵）・・・法的な制限で使用に支障がある、再建築不可物件、用途地域の制限
- 環境的瑕疵・・・周辺環境による問題、騒音、悪臭、反社会勢力の近隣居住
- 心理的瑕疵・・・買主・借主が心理的抵抗を感じる事情、自殺・他殺・事故死などの発生
心理的瑕疵とは、物理的ではなく、過去の出来事や噂により、買主や借主が心理的抵抗を感じる事情を指します。例えばですが、「事件や事故が過去にあった。」「自殺や他殺があった。」など”のケースです。
心理的瑕疵に関しては、不動産取引ではとても繊細で物理的ではない以上、目に見えない分、説明義務が問われるのが現実です。
「告知義務」について
2021年、国土交通省が「心理的瑕疵に関するガイドライン」を発表しました。このガイドラインでは、自殺や事件などがあった物件について、一定期間は借主・買主に説明することが望ましいとされています。
- 告知が必要なケース・・・（室内での他殺、自殺、事件・事故）
- 告知が不要とされるケース・・・（自然死や病死、室外での事故、死亡からおおよそ3年経過した場合）
結論、「告知義務があるかどうか」ではなく、「相手がどう受け取るか」に敏感であるべき、というのが現場の感覚です。
「事故物件」の見分け方
- 相場に比べて非常に安い賃料や売買価格
- 不自然な間取りの変更
- 過去の募集履歴を検索
それぞれに理由はございますが、
まず①について・・・極端な安い賃料募集などは単なる安い賃料での募集ではない場合は「事故物件」の可能性が高いです。
②・・・築年数にもよりますが、築がまだ比較的浅いにも関わらず間取りの変更などがあった場合。
③・・・インタエーネットのアーカイブなどを拝見した際に、過去に激安賃料で募集が出ていた。もしくは事故かどうかも記載している場合がございます。
上記、全てが正解ではございません。正確に聞き出したい場合は管理会社などに聞いていただくことをお勧めいたします。ご自身でお部屋を探す際に意見の参考としてご拝見ください。
まとめ
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